Поискать в Интернет
Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор жилых комплексов комфорт-класса Москвы с самыми высокими показателями продаж.
Доля нереализованных квартир в столичных
новостройках комфорт-класса к моменту ввода домов в эксплуатацию доходит до 40%.
При этом в 7 проектах массового сегмента в готовых корпусах продано более 97%
всех квартир. Аналитики компании «Метриум
Групп» подготовили обзор жилых комплексов комфорт-класса Москвы с самыми
высокими показателями продаж.
По данным «Метриум Групп», в конце июля 2017 года на рынке новостроек
массового сегмента Москвы в продаже было представлено 67 жилых комплексов,
совокупный объем предложения в которых составлял 20 200 квартир. 10,5% из них
приходится на жилье в полностью готовых ЖК или проектах, где отдельные корпуса
получили РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Готовые новостройки есть в 16 из
67 проектов на первичном рынке массового сегмента. При этом остатки
нереализованного жилья в них распределены очень неравномерно. В нескольких
жилых комплексах доля непроданных квартир составляет 17-25%, а в самых
непопулярных у покупателей проектах она доходит до 40%.
Вместе с тем, в 7 из 16 ЖК,
имеющих корпуса с РВЭ, реализован почти весь объем предложения. В продаже в
каждом из этих комплексов осталось менее 10 лотов или менее 3% квартир,
предусмотренных проектами. Например, в 1 очереди МФК «Фили Град» продано 881 из
884 или 99,7% квартир. В 1 очереди городского квартала «Ривер Парк» реализовано
644 из 648 или 99,5% квартир, а в 3-4 корпусах ЖК «Варшавское шоссе 141» 1156
из 1164 или 99,3% квартир.
Анализ характеристик столичных проектов
комфорт-класса, в которых зафиксированы максимальные показатели продаж в
готовых корпусах показывает, что их объединяют 5 основных признаков.
1. Наличие рядом станций метро.
Все столичные жилые комплексы
комфорт-класса с лучшими показателями продаж имеют в шаговой доступности одну
или две станции метро. Например, недалеко от городского квартала «Ривер Парк»
находится станция метро «Коломенская», а в 2020 году в 700 метрах от новостроек
комплекса откроются две станции второй кольцевой линии – «Кленовый бульвар» и
Нагатинский затон. Жители МФК «Фили Град» могут воспользоваться станциями метро
«Фили» и «Шелепиха», открытие которой состоится в этом году. В районе
расположения МФК «Савеловский Сити» находятся станции «Дмитровская» и «Савеловская», а ЖК «Варшавское шоссе 141» –
станции «Улица Академика Янгеля» и «Аннино».
2. Расположение рядом с крупными автотрассами.
Все комплексы с самыми высокими
показателями продаж на рынке новостроек комфорт-класса, расположены в
нескольких минутах езды до крупных
автомобильных трасс столицы. В городском квартале «Ривер Парк» это
Нагатинская и Новоданиловская набережные, проспект Андропова и ТТК, Каширское
шоссе. В МФК «Фили Град» – Кутузовский проспект, ТТК и Звенигородское шоссе. В
ЖК «Варшавское шоссе 141» – Варшавское и Симферопольское шоссе и МКАД, а в ЖК
«Life-Ботанический сад» – Ярославское и Алтуфьевское шоссе и проспект Мира.
3. Благоприятная природная среда.
Одной из важных характеристик
проекта для многих покупателей столичной недвижимости является соседство жилого
комплекса с зелеными массивами, парками и реками. Все комплексы, вошедшие в
обзор, могут похвастаться наличием рядом крупных природных зон для прогулок на
свежем воздухе.
Например, городской квартал
«Ривер Парк» расположен на первой линии Москвы-реки рядом с музеем-заповедником
«Коломенское» и парком Нагатинская пойма. ЖК «Варшавское шоссе 141» находится у
Битцевского леса, ЖК «LIFE-Ботанический сад» рядом с Главным Ботаническим садом
и рекой Яуза, а ЖК «Летчика Бабушкина, 17» в районе расположения Национального
парка «Лосиный остров» и Бабушкинского парка.
4. Стоимость квадратного метра.
Существует стереотип, что цена
является главным критерием выбора для покупателей недорого жилья. В этой связи
интересен тот факт, что во многих проектах, вошедших в обзор, стоимость квадратного
метра жилья в готовых корпусах даже на старте продаж была выше, чем в среднем
по рынку. При этом в некоторых проектах с самыми большими остатками
нереализованного жилья на первичном рынке жилья комфорт-класса, минимальная
цена за «квадрат» в настоящее время примерно в 1,5 раза ниже
среднерыночной.
По итогам июля 2017 года
средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке массового жилья Москвы в
корпусах с РВЭ составила 166,6 тыс. руб. В новостройках с полученным РВЭ, в
которых реализовано более 97% квартир, цена «квадрата» находится в диапазоне от
156,9 тыс. руб. до 255,7 тыс. руб.
5. Инфраструктура.
Инфраструктура нескольких жилых
комплексов, вошедших в обзор, построена по принципу «город в городе» и включает
в себя все необходимые для жизни объекты – образовательные и медицинские
учреждения, магазины, а также места для отдыха и занятий спортом. При этом, в
лучших ЖК комфорт-класса инфраструктура включает в себя элементы, которые
встречаются только в проектах бизнес- и элитного класса. Например, в городском
квартале «Ривер Парк», будет обустроена собственная пешеходная набережная протяженностью
1,5 км с пирсом, лодочной станцией, эллингами для хранения катеров и зонами для
отдыха и прогулок. Кроме того, в ЖК будет открыта единственная в Москве детская
парусная школа.
«Секрет успешных продаж в городском квартале
«Ривер Парк» заключается в том, что после наступления кризиса мы не стали
снижать качественные характеристики проекта, чтобы сократить себестоимость, а
пересмотрели свою маржу, – говорит Лариса
Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В условиях
обострения конкуренции эта стратегия наиболее эффективна. Высокие показатели реализации
жилья зафиксированы не только в первой, но и в последующих очередях
строительства. Например, во второй очереди к концу июля 2017 года было
реализовано 815 из 835 квартир или 98% объема предложения. А в третьей очереди,
продажи в которой стартовали в июне прошлого года, уже продано более 60%
квартир».
«В конце I полугодия 2015 года на первичном рынке
массового сегмента Москвы экспонировалось 29 жилых комплексов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер
компании «Метриум Групп». – За два года количество ЖК комфорт-класса
увеличилось более чем в два раза. В условиях такой высокой конкуренции привлечь
внимание покупателей каким-то одним преимуществом очень сложно. Спрос, в
основном, аккумулируется в тех жилых комплексах, в которых сочетаются несколько
параметров, важных для покупателей. Это удачная локация, обширная инфраструктура,
продуманная концепция и адекватная цена. Анализ сделок, заключенных на
первичном рынке недорогих новостроек показывает, что около 80% спроса
сосредоточено в трети самых популярных проектов».
***