«Метриум Групп»: Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на  7,8%. Цены пошли вверх: квартальный прирост составил 2,4%, полугодовой – 2%.

По данным «Метриум Групп», рынок жилья бизнес-класса с начала года пополнился шестью новыми проектами. За аналогичный период прошлого года на рынок вышло всего два комплекса.

В первом квартале 2016 года стартовали продажи в ЖК «Клубный дом на Таганке» (АФК «Система»), «Маяковский» (TEKTA GROUP), «Тимирязев парк» («Ларус Капитал») и «Царская площадь» (Coalco/MR Group).

Во втором квартале на рынок вышли два новых проекта. В мае началась реализация квартир в ЖК «Фили Парк» (Storm Prоperties). Ранее велось лишь бронирование. Дом башенного типа строится на Багратионовском проезде, вл. 1А (ЗАО). Общая площадь проекта составляет 17,97 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на 124 квартиры площадью от 27 до 142 кв. м. Лоты предлагаются с полной отделкой. Бюджет покупки варьируется от 6,7 до 32,3 млн руб.

Также в мае в продажу поступили квартиры в новом ЖК «Родной город. Воронцовский парк» («РГ-Девелопмент»). Четыре башни строятся на Профсоюзной улице, вл. 66 (ЮЗАО). Проектная площадь комплекса составляет 71,4 тыс. кв. м. В домах запроектировано 730 квартир. Застройщик вывел в продажу ограниченный объем предложения, который уже в конце июня был весь забронирован. Лоты выставлялись свободной планировки (без отделки) площадью от 42,8 до 95,1 кв. м. Бюджет покупки находился в пределах 8,6–22,2 млн руб. На сегодняшний день формируется клиентский лист ожидания.

Весной были возобновлены продажи в ЖК «Кристалл» (ОАО «Центр-Инвест»). Приостановка реализации квартир была связана с переходом с ДДУ на предварительный договор купли-продажи.

Ожидается скорый старт продаж квартир в ЖК «Вавилова». Комплекс будет расположен на улице Вавилова, дом 69 (ЮЗАО). Девелопером проекта выступает ГК INGRAD. В объекте запроектировано 315 квартир. На сегодняшний день ведётся только бронирование лотов. Покупателям предлагаются квартиры свободной планировки площадью от 51,4 до 119,61. Бюджет покупки варьируется от 11,6 до 28,4 млн руб.

Кроме того, во втором квартале 2016 года зафиксирован старт продаж новых корпусов в двух комплексах: «ЗИЛАРТ» (дом №8) и «Символ» (квартал «Свобода», дом №5). Дополнительный пул квартир был выведен застройщиками в следующих комплексах: «Дыхание», «Хорошёвский», «ЖК на Душинской улице».

В июне компания «Донстрой» открыла продажи квартир с дизайнерской отделкой в квартале «Сердце Столицы». Продукт нетипичный для жилья бизнес-класса, представлен в пятой секции корпуса №3, входящего в первую очередь строительства. Ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2017 года. В реализации находятся лоты площадью от 50,6 до 96,5 кв. м Цены на квартиры с отделкой стартуют от 280 000 руб. за кв. м.

Таким образом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», по итогам первого полугодия 2016 года на рынке жилья бизнес-класса насчитывалось 69 проектов, в которых экспонировалось 11 тыс. квартир[1]. За тот же период были завершены продажи в семи объектах: ЖК «Мичуринский», «АкадемикА», «Клубный дом в Кунцево», FortepianO, «Бирюза», «Измайлово Lane», Клубный дом «ЮННАТЫ», а также в первой очереди квартала «Наследие». За второй квартал объем предложения сократился на 8,8%, за полгода на  – 7,8%.

С декабря 2015 года в структуре предложения по административным округам сменился лидер. В июне первое место занял СЗАО (21,5%), доля которого увеличилась вдвое (+10,5 п.п.). Значительный прирост был зафиксирован за счет дополнительного объема квартир в ЖК «Сердце столицы» и «Хорошёвский». На втором месте расположился САО – 15,8% (+4,0 п.п.), в котором стартовали продажи сразу в трёх проектах. Замыкает тройку ЮАО – 15,3% (+5,9 п.п.). Предложение округа расширилось благодаря выходу трёх новых корпусов в ЖК «ЗИЛАРТ». Далее следует ЮВАО – 12,2% (+6,0 п.п.). Здесь в продажу поступил еще один корпус в проекте «Символ». По остальным округам доля на рынке снизилась. Значительное сужение выборки было зафиксировано в ЦАО – на 10,8 п.п и СВАО – на 8,8 п.п. - до 5,7% и 10,6% соответственно.

Структура предложения на рынке жилья бизнес-класса по типологии за первое полугодие практически не изменилась. Доля студий и однокомнатных квартир сохранилась: 1,9% (+0,4 п.п.) и 24,8%(+0,1 п.п.). Процент двухкомнатных квартир увеличился до 36,8% (+2,5 п.п.). Доля трёхкомнатных и многокомнатных лотов сократилась: 28,4% (-1,8 п.п.) и 8,1% (-1,2 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в июне 2016 года средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья бизнес-класса составила 234 725 руб. По итогам второго квартала зафиксирована положительная ценовая динамика. Квартальный прирост составил 2,4%, полугодовой – 2%. За последние три месяца в трети проектов застройщики повысили цены. Годовой нисходящий ценовой тренд сменился ростом среднего уровня цены. С учетом особенностей летнего периода продаж в дальнейшем наиболее вероятным будет ценовая стагнация.

Самые дорогие квартиры бизнес-класса традиционно располагаются в ЦАО. Здесь же был отмечен максимальный рост среднего ценового уровня (+6,3%), за счет прямого повышения цен в жилом квартале RedSide, I’M и «Клубном доме на Таганке». Далее следуют ВАО и СЗАО, в которых средняя цена выросла на 3% и 5,1% соответственно. Значительный рост был отмечен в ЗАО (4,6%). По остальным округам средний уровень цен снизился за счет структурных изменений в выборке. Наибольшая коррекция отмечена в ЮАО (-7,4%).

С начала года бюджет покупки изменился по всем типологиям квартир. Средняя стоимость студий значительно сократилась (-20,7%) до 5,3 млн руб. Бюджет одно- и двухкомнатных уменьшился в среднем на 4,5% и 0,5%, до 11,8 млн руб. и 17,6 млн руб. соответственно. Средняя стоимость трёхкомнатного и многокомнатного лота увеличилась на 3,3% и 5,8%. Квартиры предлагались в среднем по 26,4 и 38,2 млн руб. соответственно.

В июне самые доступные квартиры бизнес-класса продавались с бюджетом менее 5 млн руб.

• ЖК «Штат 18» - студия 22 кв. м – 3,8 млн руб.;
• ЖК «Символ» - студия 27,3 кв. м – 4,4 млн руб.;
• ЖК «Хорошёвский» - студия 24,9 кв. м – 4,6 млн руб.

Основные тенденции

«Первое полугодие 2016 года было отмечено высокой девелоперской активностью в сегменте бизнес-класса, рынок пополнился сразу шестью проектами, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». –  Для сравнения, за аналогичный период прошлого года продажи стартовали всего в двух комплексах. Однако, несмотря на высокие темпы вывода новых проектов, объем предложения в сегменте по итогам полугодия сократился на 7,8%, чему в немалой степени способствовал активный спрос. Пик покупательского интереса пришелся на первый квартал 2016 года, во втором квартале спрос несколько сократился, но традиционного сезонного спада не отмечено. Активность на рынке новостроек бизнес-класса сохраняется, тем более что бюджет покупки в сегменте продолжает снижаться. С начала года средняя стоимость студии сократилась на 21%, однокомнатной квартиры – на 4%. Если еще год назад минимальный бюджет покупки в сегменте бизнес-класса составлял 6,3 млн руб., то сегодня «входной билет» снизился до 3,8 млн руб. Относительно доступные цены в сочетании с высокими качественными характеристиками и удачным местоположением все чаще побуждают покупателей обращать внимание на первичный рынок квартир бизнес-класса.

Важным событием первого полугодия стало преломление нисходящего ценового тренда. Впервые с начала 2015 года средняя цена квадратного метра в сегменте показала рост. Перелом отмечен во втором квартале, когда высокая покупательская активность в сочетании с незначительным пополнением предложения, позволила девелоперам в трети проектов повысить цены. В первую очередь это касается ликвидных комплексов с оптимальным сочетанием «цена-качество». В результат, средний ценовой уровень за квартал прибавил 2,4%, а по итогам полугодия – 2%, и остановился на отметке 234 725 руб. за кв. м.

Еще одной особенностью первого полугодия на рынке новостроек бизнес-класса стало появление квартир с отделкой. Ранее они были представлены только в одном из готовых корпусов ЖК «Лосиный Остров», первичные продажи в котором близки к завершению. Теперь же квартиру с ремонтом можно приобрести в ЖК «Фили Парк» и одном из корпусов ЖК «Сердце Столицы». Говорить о зарождении тенденции пока рано, поскольку доля жилья с отделкой не превышает 2%. Однако, очевидно, что теперь продуктовая линейка в сегменте стала шире, а покупатель имеет возможность приобрести квартиру бизнес-класса с высококачественной отделкой на ранней стадии реализации проекта».