«Метриум»: Замедленное падение – предварительные итоги года на рынке ипотеки

В III квартале показатели ипотечного рынка продолжали улучшаться, хотя в целом по параметрам выданных кредитов 2019 год пока отстает от 2018 года, как следует из данных, опубликованных Банком России. Количество ипотечных кредитов снизилось на 14%, а их объем – на 5%, подсчитали аналитики компании «Метриум». А снизившиеся до нового исторического минимума ставки (9,12% годовых) пока не сумели вывести рынок из рецессии.

С начала 2019 года российские банки выдали 889 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,96 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Между тем в январе-сентябре 2018 года ипотечные кредиторы успели выдать более 1 млн жилищных займов, а их общий объем тогда превысил 2 млрд рублей. Таким образом, пока российский рынок ипотеки не может повторить успехов прошлого года, даже несмотря на вновь наметившееся снижение ставок после их роста в прошедшем году. Тем не менее, помесячная динамика количества и объема выданных кредитов дает надежды на успешное завершение 2019 года для российских банков и заемщиков.

Падение рынка ипотеки замедляется

Самые неудачные месяцы для российского ипотечного рынка пока позади. Если сравнивать количество и объем выданных кредитов месяц к месяцу прошлого года, то худшим в 2019 года остается май, когда количество ипотечных сделок упало на 27% по сравнению с маем 2018 года. Однако снижение базовых ипотечных ставок с 10,5% до 10% годовых способствовало постепенному выходу рынка из «красной зоны», который продолжался и в III квартале. В июле количество выданной ипотеки в годовом выражении снизилось на 18%, в августе – на 15%, а в сентябре – на 13%. Динамика восстановления наблюдается и в разрезе денежного объема предоставленных займов. В июле общая сумма кредитов в годовом выражении сократилась на 10%, в августе – на 9%, а в сентябре – на 6%. Всего в III квартале российские банки выдали 314 тыс. кредитов на 697 млн рублей, что соответственно на 15% и 8% меньше, чем в III квартале 2018 года.

В то же время аналитики «Метриум» отмечают, что ставки по кредиту снизились до уровня прошлого года, когда на рынке ипотеки царил бум. Но возврата к прежним значениям количества и объема выданных кредитов не произошло.

Новый рекорд ставок

В сентябре средневзвешенная ставка по выданным в этот период кредитам достигла 9,12% – это новый рекорд для данного показателя. В прошлом минимальный уровень стоимости жилищных займов был зафиксирован ровно год назад (в сентябре-октябре 2018 года), когда ставка достигла 9,42%. Но несмотря на исторический минимум показателя, пока, как видим, россияне не восстановили даже прошлогодний уровень активности.

Причина этого кроется в резком росте цен на жилье в последний год, который сопровождался удорожанием всех прочих товаров и падением реальных доходов граждан. По данным Росстата, в III квартале 2019 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составила 62,9 тыс. рублей, тогда как года назад она была равна– 60,9 тыс. рублей (рост 3,2%). Вторичное жилье выросло за тот же период в цене до 58,3 тыс. рублей против 53,9 тыс. рублей в III квартале 2018 года (8%). В крупных городах жилье подорожало еще сильнее. В Москве, по данным «Метриум», средний квадрат в массовых новостройках стал дороже на 9%, достигнув 172 тыс. рублей. Именно поэтому снизившиеся ставки не способствовали быстрому восстановлению рынка ипотеки, и другие параметры, косвенно указывающие на доступность займа для россиян, ухудшились.

Срок ипотеки увеличился на 2 года

Рост цен на жилье, а также кратковременное повышение ставок по ипотеке привели к тому, что россиянам приходится брать займы на более длительный срок, чем раньше. По данным ЦБ РФ, средневзвешенный срок кредитования в сентябре 2019 года вырос до 220 месяцев (18,3 лет). Между тем год назад этот показатель составлял 196 месяцев (16,4 лет).

Одновременно увеличился и средний размер займа, который требуется россиянам для решения жилищного вопроса. В сентябре граждане в среднем брали в долг у банков 2,24 млн рублей, тогда как в прошлом году в это же время – 2,09 млн рублей. Таким образом, заем стал больше на 150 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» отмечают, что одновременный рост срока кредитования и размера ипотеки прямо указывает на рост цен на жилье, а также на стагнацию доходов покупателей квартир в кредит. Причем средний размер займа увеличился примерно в той же мере (на 7%), что и в среднем цены на жилье по России.

Ставки по ипотеке на «вторичку» и строящееся жилье сравнялись

На рынке ипотечных займов для покупки квартир в строящихся домах также наблюдается медленное восстановление активности клиентов. С начала года для участия в долевом строительстве россияне заняли у банков 238 тыс. кредитов на сумму 634 млн рублей. По сравнению с январем-сентябрем 2019 года количество выданных займов в этом секторе сократилось на 9%, а объем увеличился на 3%. Как и в целом по рынку, активность клиентов постепенно восстанавливается в связи со снижением ставок, произошедшим летом. Если в июле количество выданных кредитов относительно июля 2018 года сократилось на 20%, то в августе этот показатель снизился на 16%, а в сентябре – на 10%. Нельзя исключать, что к концу года рынок ипотечных займов на строящееся жилье выйдет из «красной зоны».

Вместе с тем средний размер кредита, как и срок его предоставления покупателям строящегося жилья, увеличился. В сентябре таким клиентам требовались 2,75 млн рублей, тогда как год назад – только 2,41 млн рублей. Таким образом новостройки для ипотечных заемщиков фактически подорожали за год на 340 тыс. рублей, что весьма немало.

«Основными причинами роста стоимости новостроек и, как следствие, размера кредита на строящееся жилье, стали реформа долевого строительства, а также рост себестоимости девелоперского продукта, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Переход застройщиков на новую модель финансирования привел к ажиотажному повышению цен, а также постепенному уходу некоторых девелоперов с рынка. Рост себестоимости строительства был вызван ослаблением рубля и повышением налогов. В совокупности эти факторы привели к повышению цен на жилье на уровне 5-10% в зависимости от региона, что и отразилось на параметрах ипотечных займов».

41% всех кредитов выдали в 10 регионах России

По-прежнему в России четко выделяются регионы-лидеры и аутсайдеры по ипотечному кредитования местного населения. На первом месте по количеству выданных ипотечных займов оказалась Москва (56,9 тыс.), за ней следует Московская область (50,1 тыс.), Санкт-Петербург (45,9 тыс.), Тюменская область (36,7 тыс.), Башкортостан (32,4 тыс.), Татарстан (31,9 тыс.), Свердловская область (30,2 тыс.), Краснодарский край (27,4 тыс.), Челябинская область (26,3 тыс.), Новосибирская область (22,7 тыс.). На долю этой десятки пришлись 41% всех выданных с начала года ипотек в России. Жители этих регионов заняли порядка 360,5 тыс. кредитов.

Между тем совсем не спешат в банки за кредитами жители Магаданской области (1,4 тыс. кредитов), Республики Тывы (1,3 тыс.), Карачаево-Черкессии (1,2 тыс.), города Севастополя (880 кредитов), Еврейской автономной области (790 ед.), Чеченской республики (731 ед.), Республики Алтай (611 ед.), Чукотского и Ненецкого автономных округов (411 ед.), Ингушетии (111 ед.). Эксперты «Метриум» отмечают, что в регионах с самым маленьким числом кредитов заемщики склонны брать ипотеку на наиболее продолжительные срок. К примеру, в Ингушетии в среднем такой кредит выдавался на 22 года, а в Чечне – на 19 лет.

«На мой взгляд, предварительные итоги развития рынка ипотеки в 2019 году содержат в себе два вывода – оптимистичный и пессимистичный, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Оптимистичный вывод – постепенный выход показателей ипотечного кредитования из «красной зоны». Снижение ставок по кредитам летом начало благотворно влиять на активность покупателей, хотя до полного восстановления еще далеко. Можно предположить, что к концу текущего года рост на рынке возобновится. Пессимистичный вывод связан с тем, что результатом такого медленного восстановления стало историческое событие – достижение очередного минимума по величине ставки – 9,12% годовых. Если в 2018 году сокращение этого показателя до 9,41% вызвало настоящий бум, то сейчас эффект куда более скромной. Это свидетельствует о том, что одной только коррекции ставок недостаточно для подлинного роста рынка жилья. Необходим экономический рост и радикальное повышение доходов населения, чтобы даже на «дешевую» ипотеку появился спрос».